证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H代 公告编号：〈万〉2025-035 一、重要提示

　　本年度摘要摘自2024年度（以下简称“本”）全文，全文同时刊载于巨潮资讯网（）。为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当仔细阅读年度全文。

　　本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证 2024年度（以下简称“本”）内容的真实性、准确性和完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。本已经公司第二十届董事会第十五次会议（以下简称“本次会议”）审议通过，所有董事均亲自出席了本次会议。

　　本之财务已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计。

　　董事会主席辛杰，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本中财务的真实、准确和完整。

　　公司 2024年度分红派息预案：2024年度公司不派发股息，不送红股，也不进行资本公积转增股本。公司 2024年度分红派息预案还需提交公司年度股东大会审议批准。

　　本涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。

　　2024年对万科而言，是异常艰难的一年，面临多重风险挑战。万科在各方支持下积极开展自救，保持经营稳定，规范公司治理，推进模式转型，风险在逐步化解之中。由于公司销售显著下降，出现大额亏损，流动性承压，给股东、客户、员工、金融机构、合作伙伴和关心爱护万科的人士造成了困扰，对此我们深表歉意。

　　公司业绩亏损既有外因也有内因。当房地产市场供求关系发生重大变化，公司未能及时摆脱高负债、高周转、高杠杆的扩张惯性，出现了投资冒进、多赛道布局步子过大、融资模式未能及时转型等问题，管理和风控机制也未能跟上业务和组织发展的需要，导致经营陷入被动。这些长期发展过程中积累的问题正在逐步消化，但彻底化解仍需要时间。针对经营管理、公司治理、组织建设等方面存在的问题，公司进行了深刻反思、有效整改，并持续改进。

　　直面问题、解决问题，方能向前进。为有效化解风险，切实保护购房人、债权人、投资人的利益，2025年 1月 27日，公司董事会决定充实万科经营管理力量，运用大股东深铁集团在内的各方资源优势，进一步聚焦主业，加快融资模式转型，更好推动万科稳健经营和可持续发展。全体万科人竭尽所能，推动改革化险和融合发展，相信在各方支持下，万科一定能走出低谷、迎来转机。

　　2024年是万科成立的第 40年。历经 40年的风雨和沉淀，万科打造了优质的产品和服务，积累了丰富的运营经验，储备了优秀的人才资源，培育了强大的品牌影响力。2024年实现营业收入 3,431.8亿元，完成超过 18万套房子的高品质交付，实现销售额 2,460.2亿元，顺利兑付 292亿元境内外公开债及 ABS，盘活了一批大宗资产及存量项目，为改革化险赢得了时间和空间。公司 60%以上新建项目引入可再生能源设计，新开放的上海上生新所二期、大连东关街、东莞记忆等历史文化街区“活化”项目生动体现了“保护+发展”的城市有机更新理念，万物云的“蝶城”、多元客户、科技三大战略驱动业务稳健增长，长租公寓、高标仓及冷链仓储在规模、效率、创新等方面行业领先，商业和自有酒店品牌影响力扩大，REITs和 Pre-REITs等创新型工具取得积极进展。这些持续积累与提升的经营能力，为万科稳健发展奠定了坚实基础。

　　上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度、半年度相关财务指标存在重大差异

　　中国工商银行股份有限公司－华泰 柏瑞沪深 300交易型开放式指数证 券投资基金

　　中国建设银行股份有限公司－易方 达沪深 300交易型开放式指数发起 式证券投资基金

　　中国工商银行股份有限公司－华夏 沪深 300交易型开放式指数证券投 资基金

　　中国工商银行股份有限公司－南方 中证全指房地产交易型开放式指数 证券投资基金

　　公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的 一致行动人。

　　万科企业股份有限公司回购专用证券账户股份数量为 72,955,992股，占总股本的 0.61%。

　　招商财富资管－招商银行－招商财 富－招商银行－德赢 1号专项资产 管理计划

　　中国工商银行股份有限公司－华泰 柏瑞沪深 300交易型开放式指数证 券投资基金

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　　中国工商银行股份有限公司－南方 中证全指房地产交易型开放式指数 证券投资基金

　　前 10名无限售流通股股东之间，以 及前 10名无限售流通股股东和前 10名股东之间关联关系或一致行 动的说明

　　公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一 致行动人。

　　注 1：HKSCC NOMINEES LIMITED为本公司 H股非登记股东所持股份的名义持有人。

　　注 2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司 A股的非登记股东所持股份的名义持有人。9游体育 官方网站

　　注 3：上表中 2024年末和 2025年 2月 28日 A股股东总数是指合并融资融券信用账户后的股东数量。

　　截至 2024年 12月 31日，深铁集团持有公司 A股股份 3,242,810,791股，占公司股份总数的 27.18%，为公司的第一大股东。具体如下：

　　万科企业股份有 限公司 2020年面 向合格投资者公 开发行公司债券 (第三期) （品种 二）

　　万科企业股份有 限公司 2020年面 向合格投资者公 开发行公司债券 (第四期) （品种 二）

　　万科企业股份有 限公司 2021年面 向合格投资者公 开发行住房租赁 专项公司债券(第 一期)（品种二）

　　万科企业股份有 限公司 2021年面 向合格投资者公 开发行住房租赁 专项公司债券(第 二期) （品种二）

　　万科企业股份有 限公司 2021年面 向专业投资者公 开发行住房租赁 专项公司债券（第 三期）（品种二）

　　万科企业股份有 限公司 2022年面 向专业投资者公 开发行公司债券 （第一期）（品种 二）

　　万科企业股份有 限公司 2022年面 向专业投资者公 开发行公司债券 （第二期）（品种 一）

　　万科企业股份有 限公司 2022年面 向专业投资者公 开发行公司债券 （第二期）（品种 二）

　　万科企业股份有 限公司 2022年面 向专业投资者公 开发行公司债券 （第三期）（品种 一）

　　万科企业股份有 限公司 2022年面 向专业投资者公 开发行公司债券 （第三期）（品种 二）

　　万科企业股份有 限公司 2022年面 向专业投资者公 开发行公司债券 （第四期）

　　万科企业股份有 限公司 2023年面 向专业投资者公 开发行公司债券 （第一期）（品种 一）

　　公司债券面向符合《公司债券发行与交易管理办法》规定且在中国证券登记结算有限 责任公司深圳分公司开立合格 A股证券账户的专业投资者公开发行

　　2024年，全国商品房销售面积同比下降 12.9%，随着一系列行业支持性政策出台，市场信心逐步修复，四季度全国新建商品房销售面积同比增长 0.5%，扭转了之前连续下滑的态势。

　　期内，本集团制定并推动实施业务重整和风险化解的“一揽子方案”，坚定瘦身健体、聚焦主业、全力自救，取得一定进展。在经营端，全年高品质交付超过 18万套房子；实现销售金额 2460.2亿元，销售面积位居行业第一，销售回款率保持 100%以上；大宗资产交易完成 54个项目交易，合计签约 259亿元；通过存量资源盘活新增和优化产能 412亿元，回收现金超百亿。在融资端，积极争取各类金融机构支持，全年新增融资和再融资 948亿元，新增融资的综合成本 3.54%；经营性物业贷落地 293亿元；白名单项目申报 178个。2024年本集团完成 93亿元的境内公开债券和折合人民币约 104亿元的境外公开债券偿付。

　　虽然本集团在各方支持下积极开展自救，但风险并未彻底化解。期内集团业绩出现大幅亏损，实现营业收入 3,431.8亿元，同比下降 26.3%；归属于上市公司股东的净利润亏损494.8亿元，同比下降 506.8%。业绩亏损的主要原因是：（1）开发业务结算规模和毛利率显著下降；（2）新增计提了信用减值和存货跌价准备；（3）部分非主业财务投资出现亏损；（4）为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。同时，2025年集团将面临公开债务的集中兑付，流动性压力进一步加大。

　　自 2023年底以来，深圳国资国企及深铁集团以市场化、法治化方式持续给予公司“真金白银”有力支持，包括帮助公司处置流动性较低的不动产和长期股权投资，参与印力消费基础设施 REIT认购、支持公司完成深圳湾超级总部基地项目转让、受让公司所持有的红树湾物业开发项目投资收益权等，同时积极协调各类金融资源，助力公司开展融资。2025年 1月27日，为有效化解风险，切实保护购房人、债权人、投资人的利益，董事会决定充实万科经营管理力量，利用大股东深铁集团在内的各方资源优势，进一步聚焦主业，加快融资模式转型，更好推动万科稳健经营和可持续发展，全力以赴为股东、为社会创造价值。与此同时，广东省、深圳市及有关部门、金融机构也密集发声，支持万科稳健发展。2025年 2月，为满足公司资金需求，深铁集团分两笔向公司提供合计 70亿元的股东借款，用于公司偿还在公开市场发行的债券本息，且相关借款利率低于公司从金融机构获得的融资利率，借款抵质押率高于市场惯例水平，充分体现了大股东对公司的支持。

　　在各方及大股东强有力的支持下，管理团队积极实施“一揽子”方案，全力以赴保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，推动公司改革化险与融合发展。

　　全国商品房销售面积下降，但季度表现呈改善趋势。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积 9.74亿平方米，同比下降 12.9%；销售金额 9.68万亿元，同比下降 17.1%。

　　分季度看，前三季度全国商品房销售面积同比降幅持续收窄，第四季度转为同比增长 0.5%。

　　新开工和开发投资下降。2024年，全国房屋新开工面积 7.39亿平方米，同比下降 23.0%；全国房地产开发投资 10.03万亿元，同比下降 10.6%，降幅相比 2023年扩大 1.1个百分点。

　　土地市场成交缩量。根据中指研究院数据，2024年全国 300个城市住宅类用地供应和成交建筑面积同比分别下降 28.9%和 22.5%，住宅用地出让金同比下降 27.5％。全年住宅类用地的平均溢价率为 4.3%，较 2023年下降 0.4个百分点。

　　政策持续释放稳定信号，市场信心得到修复。2024年 4月中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，9月强调“要促进房地产市场止跌回稳”，12月首次提出要“稳住楼市股市”。各类支持性政策接连出台，包括降低首付比例、降低房贷利率、下调公积金贷款利率，部分城市调整或取消住房限购等；同时，供给端金融支持政策加码，融资协调机制持续推进、房企“白名单”政策落地实施，以及允许地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地、收购存量商品房用作保障性住房等。随着一系列支持性政策密集释放，房地产市场的成交活跃度提升，市场信心得到持续修复。

　　新项目拓展速度趋缓。国家统计局数据显示，2024年全国房屋竣工面积同比下降 27.7%，物业企业新项目拓展速度也随之趋缓。克而瑞物管数据显示，百强物业企业 2024年平均新增合约面积 1481万平方米，较 2023年下滑 12.8%。

　　存量市场空间加大。据克而瑞物管调研统计，随着业主委员会与物业管理委员会组建率稳步提升，2021-2024年，住宅物业换手率由 1.7%持续提升至 3.3%，意味着每年约有 2万个住宅小区更换物业公司。另一方面，随着“高质发展”成为行业共识，物业企业也在主动退出一些管理难度大、运营效益不佳的项目，优化项目组合。

　　不动产管理的边界持续拓展。住宅空间领域，物业企业持续通过链接周边居民和社区商业，打造“最后一公里生活圈子”。非住空间管理领域，物业企业从传统的物业管理（PM）向设施设备管理（FM）延伸，构建多样化的服务和竞争能力；医院、学校、公共设施等业态也逐渐被物业企业纳入服务范围。

　　市场租金短期承压，长期需求仍可期待。根据中指研究院，2024年全国重点 50城住宅平均租金累计下跌 3.25%，长租公寓市场租金整体呈现下行趋势。长期来看，租赁需求仍随城市化进程和新市民群体增长保持韧性，中高端产品线及智能化服务的升级将为市场注入新活力。

　　政策持续发力，推动行业规范化与规模化发展。2024年，长租公寓行业在政策端继续获得大力支持，基础设施 REITs、保障性住房再贷款等金融工具为市场注入流动性；各地通过税费优惠、租赁用地供应等措施优化市场结构，进一步拓宽房源供给渠道，为行业可持续发展奠定基础。

　　社会消费品零售总额增速放缓。国家统计局数据显示，2024年社会消费品零售总额同比增长 3.5%，增速较 2023年下降 3.7个百分点。

　　消费者更注重质价比和体验感。消费者趋于理性，在餐饮、快消品、化妆品等消费中更偏好“质价比”。面对存量市场的竞争，线下商业向“质价比”和“体验/情绪消费”两端发力，以会员仓储超市为代表的“质价比”业态连续两年实现两位数增长，宠物经济、户外运动、文旅、二次元等领域成为线下商业积极把握的增量机会。

　　促消费政策力度加大，利好部分细分业态。期内，政府出台了一系列促消费政策，消费品以旧换新政策带动了家用电器等产品的消费增长。各地纷纷推出地方性政策，消费券、文旅赛会、夜经济等成为促消费抓手。

　　高标库租金承压，市场供应放量，核心地区需求相对稳定。需求侧，电商消费增速放缓，客户对物流及供应链服务存在降本增效的诉求；供给侧，随着新增供应持续增加，多数区域的项目存在以价换量、优先去化的趋势，长三角、大湾区的市场相对平稳。根据世邦魏理仕，全年市场整体租金水平同比下降 9.7%。

　　冷链聚焦存量去化、服务质量与效率提升。受到新增供应持续入市、大宗贸易类客户进口量下行影响，部分区域冷链市场竞争激烈，但餐饮、商超零售等行业需求依然保持稳定，终端消费者对消费品性价比和便捷性要求持续提升，推动行业企业向科技驱动的供应链综合解决方案方向发展。

　　3、本集团对经营性资产采用成本法核算，毛利率扣除了营业成本中的投资性房地产、固定资产、无形资产和长期待摊费用项下的折旧摊销。补回折旧摊销后，毛利率为 11.6%。

　　5、其他业务收入主要包括养殖业务收入以及向联合营公司收取的运营管理费、品费、商管相关的附属收费等收入。

　　1、房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。期内，房地产开发业务结算利润主要对应 2022年、2023年销售的项目及 2024年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致期结算毛利总额大幅减少。

　　2、新增计提了存货跌价准备和信用减值。结合市场情况、结算毛利大幅下降，以及大宗交易等过程中多项目出现亏损，按照审慎原则，期对部分项目计提存货跌价准备 81.4亿元（含非并表项目计提 10.8亿元）。此外，公司部分应收款存在回收风险，因此合计计提信用减值 264.0亿元，但公司仍将全力清收，降低损失。

　　4、部分大宗资产交易和股权交易亏损。为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。

　　期内，受结算规模和项目毛利率下降影响，公司和少数股东（即合作方）在项目层面利润都出现了大幅下滑，之所以本集团权益净利润出现亏损，而少数股东损益仍然为正，主要原因是少数股东损益仅反映了合作方在项目公司层面的利润，而集团的权益净利润除了按股权比例汇总项目公司层面的利润外，还需扣除上市公司层面的费用，以及考虑投资损益、资产交易损益等事项，比如万科全资投资的经营性业务按成本法核算计提的折旧摊销，非项目层面的利息支出、费用等，同时还受到项目间不同权益比例的影响，比如期内计提减值的项目以高权益比例项目为主。实际上，在单个合作项目中，万科坚持与合作方同股同权，利润回报水平的变动幅度是一致的。

　　注：北京区域包括北京市、河北省、山东省、山西省、天津市、内蒙古自治区；东北区域包括辽宁省、黑龙江省、吉林省；华中区域包括湖北省、河南省、湖南省、江西省；南方区域包括广东省、福建省、海南省、广西壮族自治区；上海区域包括上海市、安徽省、江苏省、浙江省；西北区域包括陕西省、甘肃省、宁夏回族自治

　　2024年本集团整体保交房工作平稳有序，全年共交付 327个项目，666个批次，合计交付房屋 18.2万套。

　　打造品质标杆项目。本集团从主体结构、外立面、精装修、园林景观、地下室等多个维度入手，持续提升住宅品质。期内，沈阳四季花城、大连翡翠公园、鞍山城市之光、长春万锦春城、向日葵东郡春漫里、广州城市之光、杭州秀隐翠园等 13个项目获得 2023-2024年度广厦奖。

　　提高施工透明度，让客户安心、放心。期内，本集团累计开展了 1,387次“与业主共建家园”活动，超过 3.6万户业主走进工地，实地感受万科的产品和服务。除了通过无人机拍摄园区工区施工全景影像外，还试点利用 360全景视频分户拍摄户内施工过程，向客户全方位展示工区界面和户内施工进度，为行业内首创。

　　推进“交房即交证”。2024年本集团 169个项目的业主于交付现场拿到产证，占交付项目总数的 52%。

　　开展多样社群及房屋保养活动，提升社区浓度及氛围。本集团在东北地区继续开展“525爱家日”房屋保养活动，为业主提供房屋保养权益和优质商家专属折扣，覆盖新老 106个项目园区。同时持续推进儿童植物科普社群活动，2024年在全国 52个城市举办了 302场“甜蜜课堂”，由 202名陪伴官带领 9,000位小朋友参与认识小区植物，构建友好生活方式。

　　重视客户触点的全周期旅程，提升客户满意度。持续开展“好服务”系列行动，包括签约服务升级、与业主共建美丽社区、交付服务升级、共创多彩社群、绿茵行动、乘梯体验改善、红马甲行动、白手套行动等。

　　2024年开发业务开复工计容面积约 1,022.7万平方米，同比下降 40.1%，完成年初计划的95.4%；开发业务竣工计容面积约 2,374.5万平方米，同比下降 24.2%，完成年初计划的 107.7%。

　　新开工面积低于年初计划主要因为公司坚持以销定产的策略，加强现金流管控，结合市场流速表现，对部分项目的开发节奏进行了灵活调整。

　　坚持存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略。期内累计获取新项目 13个，总规划计容建筑面积 137.0万平方米，权益计容规划建筑面积 83.3万平方米，权益地价总额约 55.6亿元，新增项目平均地价为 6,670元/平方米。新获取资源中存量盘活项目达 11个，成为资源获取的绝对主体，主要分布在上海、广州、成都等核心城市。

　　将投资模型与产品模型深度融合，优化操盘效率，确保新项目投后高水平兑现。自 2022年以来，本集团所有新项目均按要求纳入全周期的投后管理，目前已有 72个项目实现开盘销售，平均开盘周期 6个月，投资兑现度为 85%。期内共有 14个 2022年以来新获取的项目实现首开，投资兑现度为 83%，其中沈阳胤樾、徐州檐语间、上海四季隐秀、杭州云耀之城等 4个项目为当年获取当年开盘，平均开盘周期缩短至 4.4个月，投资兑现度 100%，平均销售毛利率约 20%。

　　难点项目盘活取得积极成效。2023年以来，公司借助政府各类支持性政策，通过商改住、资源置换等多种方式持续推动难点项目解题，期内成功实现了一批复杂度高、价值提升显著的存量项目盘活，如广州南站项目等。2024年各业务单位通过盘活合计新增和优化产能412亿元，实现盘活回款和投资应收款回款 104亿，资源结构得到改善。

　　截至期末，本集团在建项目总计容建筑面积约 3,719.6万平方米，权益计容建筑面积约 2,415.4万平方米；规划中项目总计容建筑面积约 3,118.4万平方米，权益计容建筑面积约1,994.7万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约 356.8万平方米。

　　有关本集团新增项目的具体信息，详见本“第四节董事会”节之“非募集资金使用情况”之“项目投资情况”。

　　围绕客户真实需求，以内容服务和场景创新引领产品升级。坚持综合住区产品模块研发创新，改善生活配套和社群服务。创新社区服务模块，研发并应用 CO·life内盒子公共服务体系，落地社区会客厅、学习盒子、健身盒子等 5类功能模块，应用于上海四季隐秀、昆明桂语东方等 30个项目。推进“万科植物园”计划，与城市植物园建立技术合作，覆盖 75%的城市公司。创新“基础交标和全屋满载整装”的装修产品体系，通过供应链联合研发实现“精装+收纳+智能”一体化交付，已应用于北京东庐、广州黄埔新城阅海、重庆璞园项目等项目，产品体系获得市场认可。（未完）